Obecnie na polskim rynku budowlanych zamówień publicznych można spotkać się z dwoma rodzajami umów, zawieranych pomiędzy zamawiającym a wykonawcą, są to umowa ryczałtowa oraz umowa kosztorysowa. Rodzaj kontraktu jaki zostanie zawarty po wygraniu postępowania, musi zostać określony już w chwili jego ogłoszenia, gdyż ma to istotny wpływ na sposób wyceny robót przez firmę budowlaną. Jeżeli będzie miała zostać podpisana umowa ryczałtowa, wówczas wykonawca będzie musiał ująć w ostatecznej cenie ryzyko wiążące się z możliwością wystąpienia kosztów dodatkowych. Umowa opierająca się o kosztorys wykonywany po zakończeniu robót jest bezpieczniejsza dla firmy realizującej zlecenie, gdyż wszystkie dodatkowe koszty będzie ona mogła ująć w rozliczeniu końcowym.
Warto również zaznaczyć, iż wynagrodzenie kosztorysowe oraz umowa ryczałtowa, są wskazane jako jedyne możliwości wynagrodzenia za wykonanie określonego dzieła.
Umowa ryczałtowa jest zawierana najczęściej w przypadku prostych prac, których wycena nie wymaga przeprowadzenia szczegółowej, pracochłonnej kalkulacji. W przypadku tego rodzaju kontraktów nie dochodzi do rozliczeń w oparciu o ceny jednostkowe oraz rzeczywiście wykonany zakres prac. Jeżeli przez wykonawcę i zamawiającego zostanie podpisana umowa ryczałtowa, oznaczać to będzie, iż obie strony deklarują, że określona kwota ujmuje wszelkie roboty oraz koszty, wynikające z dokumentacji projektowej, a także specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót.
Charakterystyczną cechą tego rodzaju porozumienia jest to, iż wynagrodzenie jest z góry określone i zapisane w umowie. Wykonawcy nie przysługuje ponadto prawo do zwiększenia otrzymanych środków finansowych, nawet jeżeli nieoczekiwana wielkość robót lub jej wartość nie była możliwa do oszacowania na etapie wyceny inwestycji. Umowa ryczałtowa wiąże się więc z ogromnym ryzykiem, jakie ponosi wykonawca, gdyż w końcowym rozrachunku może ona okazać się całkowicie nieopłacalna. Ryzyko ponosi jednak również inwestor, który może znacznie przepłacić za wykonaną inwestycję, gdyż nie mając do wglądu żadnych rozliczeń ani kosztorysów, tak na prawdę nie ma pojęcia za co płaci. Po podpisaniu tego rodzaju porozumienia firma budowlana nie ma podstaw, aby żądać dodatkowych środków finansowych od inwestora, w skrajnych przypadkach dochodzi do złożenia sprawy do sądu, który jeżeli uzna, iż wykonanie roboty w kwocie jaką określa umowa ryczałtowa, doprowadzi do poniesienia przez wykonawcę rażących strat, wówczas może on wydać wyrok zwiększający wynagrodzenie. W niektórych przypadkach sąd decyduje się natomiast na rozwiązanie kontraktu.
Nie zawsze jednak w zamówieniach publicznych jest zawierana umowa ryczałtowa, aby bowiem ograniczyć ryzyko ponoszone zarówno przez zamawiającego jak i wykonawcę, najczęściej stosowaną metodą rozliczeń za roboty budowlane jest wynagrodzenie kosztorysowe. Jego największą zaletą jest to, iż umożliwia ono określenie wysokości należnych środków finansowych proporcjonalnie do ilości i rodzaju robót jakie zostały wykonane. Przed podpisaniem umowy wykonawca szacuje wstępnie ile będzie kosztowała inwestycja, zazwyczaj przedstawia inwestorowi kosztorys wraz z podaniem ilości oraz cen jednostkowych za poszczególne prace. Jednak w przeciwieństwie do zapisów jakie zawiera umowa ryczałtowa, kontrakty oparte na wynagrodzeniu kosztorysowym ujmują możliwość modyfikacji ilości oraz rodzaju robót przy ostatecznym rozliczeniu. Kosztorys ofertowy umożliwia w takiej sytuacji określenie, jakie roboty uległy zwiększeniu oraz które z nich nie zostały przeprowadzone. Nie jest bowiem powiedziane, iż wynagrodzenie może ulec jedynie zwiększeniu, jeżeli bowiem pomiary wykonane po zakończeniu robót wykażą, że ich ilość była mniejsza niż określona we wstępnej ofercie, wówczas wykonawca otrzyma mniej środków finansowych, niż zostało to pierwotnie ustalone.
Inwestorzy mający jakąkolwiek wiedzę w branży budowlanej przygotowują zazwyczaj kosztorys inwestorski służący do oszacowania inwestycji, co umożliwia im ponadto ograniczenie ryzyka zawyżenia cen przez wykonawcę.
